ZAKUP NEPREMIČNIN

Najem je pogodba med lastnikom in uporabnikom nepremičnine. V pogodbah o poslovnem najemu lastnik (najemodajalec) prejme finančno nadomestilo, v zameno pa ima najemnik (najemnik) pravico, da na nepremičnini vodi svoje podjetje. Obstaja veliko različnih vrst dogovorov o najemu nepremičnin in veliko različnih premislekov, ki bi jih morali lastniki podjetij pretehtati pred sklenitvijo takšne pogodbe. Toda lizing je zelo priljubljen pri lastnikih malih podjetij: takšna ureditev omogoča novim ali finančno omejenim podjetjem, da svoj kapital preusmerijo na druge poslovne potrebe. Številna mala podjetja dejansko delujejo v najetih objektih ves svoj obstoj. Najem nepremičnin je seveda lahko majhna poslovna dejavnost.

VRSTE NAJMA NEPREMIČNINE

Najem celotne storitve

Ta vrsta najema se uporablja predvsem v poslovnih stavbah z več najemniki. V bistvu najemniki, ki se strinjajo s takšnimi dogovori, poleg najemnine plačajo enkraten znesek za široko paleto dodatnih storitev. Po pogojih zakupa s polno storitvijo je najemodajalec odgovoren za zagotavljanje številnih različnih storitev za svoje najemnike, vključno z varnostjo, vzdrževanjem, hišnikom in različnimi komunalnimi storitvami (voda, elektrika, klima, toplota).

Bruto najem

V skladu z določili bruto najemne pogodbe najemnik plača najemodajalcu bruto znesek najemnine (po potrebi tudi davek od prodaje). Premoženjski stroški, kot so davki na nepremičnine, zavarovanje in vzdrževanje, so odgovornost najemodajalca; najemnik je odgovoren za komunalne storitve. Včasih bo najemna pogodba vsebovala določbe, ki od najemnika zahtevajo kritje stroškov premoženja, ki presegajo določeno raven.

Različice tega osnovnega dogovora o najemu vključujejo najem stanovanja in najem po korakih. Najem stanovanja je najosnovnejša vrsta dogovora in na splošno najbolj priljubljen pri malih podjetjih. Najemnik zahteva, da za določeno časovno obdobje plača pavšalno določeno ceno. Korak zakupa pa zahteva postopno stopnjevanje osnovnega plačila najemnine skozi čas, da bi se priznalo verjetno povečanje stroškov lastnikov na področjih, kot so davki, zavarovalne premije in vzdrževanje. Povezana najemna pogodba, običajno znana kot najem življenjskih stroškov, vključuje povečanje najemnine na podlagi splošnih inflacijskih številk in ne povečanje posebnih stroškov.

Neto najem

Neto najem je najbolj razširjen med različnimi vrstami najemnih pogodb. Po pogojih neto zakupa najemnik plača najemodajalcu osnovno najemnino plus dodatno vsoto, ki pokriva najemnikov delež davka na premoženje. Ko se davki povečajo, je najemnik odgovoren za kritje teh stroškov. Obveznosti vsakega najemnika se izračunajo tako, da se določi, kolikšen odstotek celotnega objekta zaseda vsak najemnik; tako najemnik, ki zaseda 20 odstotkov objekta, plača 20 odstotkov povišanja.

Spremembe osnovnega neto najema vključujejo najem z dvojno mrežo in najem s trojno mrežo. V okviru najema z dvojno mrežo je najemnik odgovoren za pobiranje dodanih zavarovalnih premij in zvišanje davkov; pri najemih s trojno neto so najemniki odgovorni za kritje zavarovalnih premij, zvišanje davkov, in stroški, povezani z vzdrževanjem in / ali popravili stavbe, parkirišča in drugih površin, ki jih uporablja najemnik. Najem s trojno mrežo je iz navideznih razlogov priljubljen pri najemodajalcih; lastniki malih podjetij bi morali vedeti, da so zaradi takšnih ureditev najemodajalci včasih manj pozorni na vzdrževanje teh območij, kot bi bili, če bi morali sami plačati račun.

Odstotek najema

Ta ureditev zahteva, da najemniki plačajo osnovno najemnino in / ali odstotek bruto prihodka najemnika. Ta odstotek, ki lahko v nekaterih pogodbah znaša tudi 10-12 odstotkov, se plačuje letno, polletno ali četrtletno (nekateri nakupovalni centri in nakupovalna središča pa zahtevajo še pogostejša plačila). Ta dogovor je najljubši najemodajalcem z nepremičninami na zaželenih prodajnih območjih; najemniki so manj naklonjeni, vendar zakoni ponudbe in povpraševanja lastnikom zaželenih nepremičnin pogosto omogočajo, da pri njih vztrajajo. Lastniki malih podjetij bi morali v celoti razumeti, kaj pogodba opredeljuje kot 'bruto prihodek'. 'Natančno določite bruto prodajo,' je zapisal Fred Steingold Pravni priročnik za ustanavljanje in vodenje malega podjetja . „Glede na vašo dejavnost je treba nekatere postavke odšteti od bruto prodaje, preden se določi odstotek najemnine. Nekaj možnosti:

vrnjeno blago
stroške dostave in namestitve
prodaja iz prodajnih avtomatov
vračljive vloge
katalog ali prodaja po pošti
davek od prodaje

Skratka, poskrbite, da bo vaš najem izključil vse predmete, ki precenjujejo vašo prodajo, z lokacije, ki jo najamete. '

kako visok je wissam al mana

PREDNOSTI IN PREDNOSTI ZAKUPA

Uprava za mala podjetja (SBA) lastnikom malih podjetij svetuje, naj pri tehtanju upoštevajo različne dejavnike, ali naj nepremičnino oddajo v najem ali kupijo. Ti premisleki vključujejo:

Operativne zahteve - če naj bi se poslovne zahteve podjetja v naslednjih nekaj letih bistveno spremenile, bi bil zakup verjetno bolj zaželen, saj podjetjem omogoča lažje gibanje.
Ponudba kapitala in kapitalske potrebe - zakup sprosti večji odstotek kapitala malega podjetja za druge operativne potrebe (oglaševanje, proizvodnja, oprema, plačilne liste itd.). Če podjetje nima na razpolago veliko dodatnega denarja (in le malo malih podjetij), je morda bolj smiselna izbira leasing. To je verjetno največji razlog, zakaj majhna podjetja najemajo.
Prilagodljivost financiranja in plačil - Na splošno je lažje zagotoviti financiranje za najem in ne za nakup nepremičnine. Poleg tega se lahko zakupi razdelijo na daljša obdobja kot posojila in so lahko strukturirani tako, da kompenzirajo spremembe denarnega toka (slednje je lahko pomemben dejavnik za sezonska podjetja).
Ponovna vrednost - Ali se vrednost nepremičnine verjetno poveča? Če da, koliko? Številni lastniki malih podjetij se raje odločijo za nakup kot za najem - četudi morajo nabrati pomemben dolg, če se odločijo, da je sredstvo vredno dolgoročne naložbe.
Oprema - Številne najemne pogodbe vključujejo določbe, ki najemnikom omogočajo večjo prilagodljivost v smislu nadgradnje in / ali vzdrževanja opreme.
Davki - Lastniki nepremičnin uživajo davčne ugodnosti, kot so amortizacija in davčne olajšave za naložbe, ki niso na voljo najemnikom.

DRUGI POGOJI NAJMA

Poleg tega obstajajo še drugi elementi najemne pogodbe, ki lahko močno vplivajo na splošno sprejemljivost pogodbe. Podrobnosti najemnih pogodb se lahko zelo razlikujejo. „V teoriji,“ je opozoril Steingold, „se lahko o vseh pogojih najema pogajajo. Kako daleč se lahko pogajate, pa je odvisno od ekonomskih razmer. Če so zaželene nepremičnine skoraj zasedene v vašem mestu, se najemodajalci morda ne bodo želeli pogajati z vami o ceni ali drugih večjih zakupnih pogojih. Po drugi strani pa najemodajalci v mnogih delih države, kjer je komercialni prostor preveč pozidan, želijo z malimi podjetji kupovati prazne enote. '

Izboljšave v najemu

Najemi običajno zajemajo kakršno koli prenovo nepremičnine in določijo, kdo jo bo plačal. Večina takšnih del spada v kategorijo „izboljšav zakupa“: preproge, izolacija, vodovodne in električne napeljave, razsvetljava, okna, stropne plošče, brizgalni in varnostni sistemi ter ogrevalni in klimatski sistemi. V najemu je treba navesti vsako izboljšavo in kdaj bodo izvedeni - najbolje pred vselitvijo. Najemodajalec bo takšne izboljšave bolj pripravljen, če je trajanje najema dolgo in / ali je zasedeni prostor velik in so izboljšave splošne narave. Vendar, kot je opozoril Steingold, 'če imate [lastnik majhnega podjetja] posebne potrebe - na primer vodite fotografski laboratorij ali plesni studio - in bi bila vaša temnica ali lesena tla omejena na večino bodočih najemnikov, ne pričakujte, da bo najemodajalec prostovoljno prevzel stroške izboljšav. Najemodajalec vam bo morda celo hotel zaračunati nekaj za kritje stroškov prenove prostora po vašem odhodu. ' Nekateri najemi omogočajo najemnikom možnost, da sami izboljšajo pogoje, če upoštevajo določene smernice in omejitve.

kako visok je lamman rucker

Dolžina najema

Pogajanja med najemniki in najemodajalci se pogosto zataknejo pri vprašanju dolžine najema, razen če ima lastnik malega podjetja jasno sliko o prihodnosti. Najemodajalci običajno želijo dolgoročni najem, najemniki kratke najeme s pravico do podaljšanja. Na splošno lastniki malih podjetij poskušajo zagotoviti najeme srednje dolžine. Najemi, krajši od enega leta, jih lahko pustijo bolj ranljive, kot bi si želeli, vendar so lahko tudi večletni pogoji nevarni, zlasti če je posel nov in nedokazan. Pogost kompromis je vključitev „opcijske klavzule“ v pogodbo, tako da lahko najemnik ostane, če želi, ob sklenitvi prvotnega najemnega obdobja.

Ekskluzivnost

Številni lastniki malih podjetij povsem upravičeno vztrajajo, da mora vsaka najemna pogodba, ki jo podpišejo, vsebovati tako imenovano 'klavzulo o ekskluzivnosti'. Ta klavzula zagotavlja najemniku izključno pravico, da prodaja svoj izdelek ali storitev na nepremičnini, najemodajalca pa zavezuje, da drugim najemnikom prepreči takšno prodajo.

Zavarovanje

Najemodajalci pogosto od najemnikov zahtevajo zavarovanje v primeru, da 1) najemnik poškoduje zakupljeno premoženje ali 2) stranke ali drugi utrpijo telesne poškodbe. Takšne klavzule morda ne bodo na voljo, če je najeti prostor izključno za pisarniško uporabo. Kadar najemnik zahteva zavarovanje, najemodajalec pogosto določi znesek.

Uporaba prostorov

Najemodajalci nakupovalnih središč / nakupovalnih središč običajno v najemno pogodbo vključijo jezik, ki vsebuje podrobne podatke o odobreni uporabi prostorov, ki se oddajajo. Takšna določila pogosto služijo zaščiti podjetij drugih najemnikov. Na primer, lastnik kavarne v nakupovalnem središču je lahko precej nesrečen, če se njegov sosed, ki je prej vodil mirno trgovino s športnimi spominki, odloči, da zamenja prestavo in odpre salon za tetoviranje.

Poleg tega najemne pogodbe vsebujejo določbe in predpise o številnih drugih vprašanjih, ki zanimajo najemodajalce in najemnike. Tej vključujejo:

Signage (ureja velikost, slog in svetlost oglasnih znakov najemnikov)
Skladnost z različnimi zakoni o območjih, dovoljenji in omejitvami pri uporabi prostora
Skladnost z drugimi lokalnimi, državnimi in zveznimi zakoni
Podnajem ali dodelitev zakupa
Opredelitev prostora v najemu
Varščina
Pravica najemodajalca do vstopa v najeti prostor
Preselitev (pri čemer najemodajalec preseli najemnika v drug prostor zaradi prenove ali razširitve s strani sosednjega najemnika)
Privzete določbe
Ure delovanja
Incidenti poškodb ali uničenja iz naravnih vzrokov
Popravila
Določbe o odškodnini
Opustitev (najemnik bodisi s popolno opustitvijo, skrajšanim številom ur obratovanja itd.)
Obsodba (primeri, ko mestno, okrožno, zvezno ali zvezno vlado odvzame celotno ali del nepremičnine za drugo uporabo, na primer cestno prometno pravico ali služnost služnosti)
Reševalne klavzule (v primeru katastrofalnih dogodkov - tornadov, izgredov, vojn, poplav, suše itd.)
Klavzule o skladnosti (lastniku podjetja omogoča, da prekine najem, če se sidrnica zapre ali premakne)
Klavzule o ponovnem odvzemu (znana tudi kot klavzula o odpovedi, to najemodajalcem omogoča izselitev najemnikov zaradi kršitve pogodbe, če najemnik ne more izpolniti minimalnih zahtev za najemnino)

IZBIRA MED OBSTOJEČIMI IN NAČRTOVANIMI ZGRADBAMI

Večina zagonskih podjetij se preseli v že obstoječe objekte. Številni lastniki malih podjetij, ki to počnejo, izberejo nove objekte za lastnosti ali prestiž in sklenejo pogodbe, ko je objekt še v fazi načrtovanja. Pametni lastnik malega podjetja bo pred odločitvijo preučil potencialne koristi in pomanjkljivosti obeh možnosti. 'Najem v obstoječi zgradbi najemniku zagotavlja ¦ več [znanja o kraju] v času, ko je nov prostor zaseden kot katera koli druga možnost,' je dejal Wadman Daly v Premestitev vašega delovnega mesta . „Bolj kot v kakršnih koli drugih okoliščinah [najemnik] lahko natančno pregleda objekt in pogoje predlaganih zakupnih pogodb na številnih konkurenčnih lokacijah. Vendar narava zakupa v obstoječi zgradbi pomeni minimalni nadzor najemnikov nad potencialnimi spremenljivkami v najemu ali objektu. Najemnine, stroški vzdrževanja in stopnjevanja, komunalne storitve in značilnosti zgradbe so fiksne ali se o njih ni mogoče pogajati. Najemodajalci se lahko razlikujejo glede svojih popustov in klavzul o predelavi, vendar njihova osnovna struktura cen, tako kot zgradba in mehanski sistemi, ostaja nespremenjena. Seveda ta možnost ne vpliva na vlagatelje. '

Toda Daly opozarja, da najem v načrtovani zgradbi vsebuje svojo mešanico privlačnih lastnosti in negotovosti: 'Zgradbe [v načrtovani zgradbi] bodo nove, posodobljene in v določeni minimalni meri sposobne prilagoditve najemniku potrebujejo. Če je vaš najem dovolj pomemben za razvijalca, boste morda deležni nekaj pozornosti, ko gre za posebne zahteve za identifikacijo, parkiranje, varovanje, glavno lokacijo v stavbi itd. ' Kljub temu bi morali biti lastniki malih podjetij pri takšnih najemih previdni, saj tako končni videz kot uporabnost stavbe - kot tudi njeni stroški - ostanejo nevidni in nepreizkušeni, ko je stavba v fazi načrtovanja. 'Predlagane najemnine je treba preučiti glede na primerljive projekte s podobnimi prednostmi,' je zapisal Daly. „Opisi manj očitnih funkcij, kot so parkiranje, sistemi za klimatizacijo, varnost, vzdrževanje itd., Bi morali biti jasni in popolni. Doslej razvijalca, ki je ponudbo ponudil, je treba natančno pregledati. Ali obstaja zgodovina kakovostne gradnje po vprašanju najemne stopnje ali kakšna gradnja za hitro prodajo? Ali obstaja sloves dobrega vzdrževanja ali benigne zanemarjanja? Ne glede na [velikost] najemne pogodbe ali trajanje predlaganega najemnega razmerja bi bilo treba preučiti ta in sorodna vprašanja. «

NAJEM NEPREMIČNINE KOT POSLOVANJE

Običajna praksa malih podjetij je tudi nakup, imetje in dajanje v najem nepremičnin. Lahko se začne skromno, ko ima par težave s prodajo stanovanja in se namesto tega odloči za njegovo oddajo. Nato z pridobljenimi izkušnjami dejavnost razširijo z nakupom, obnovo in oddajo drugih nepremičnin. Lastnik malega podjetja, ki je zdaj najemodajalec, se bo vodil po tistih načelih, ki dajejo prednost najemodajalcu, že navedenim zgoraj. Najem komercialnih nepremičnin je včasih začetek in včasih vrhunec takšnih podvigov. Medtem ko je večina osnov lizinga uveljavljenih in tradicionalnih, je pri trženju takšnih nepremičnin še vedno možna inovacija. Primer poroča Brandice Armstrong, ki piše v Zapis v reviji (Oklahoma City). Armstrong piše o uspehu para Oklahoma City, ki se ukvarja z lizingom stanovanj in trgovin pri najemu poslovne stavbe. Lastniki so se domislili ideje, da bi organizirali 'dan odprtih vrat', ki je na komercialnem področju skoraj neznan. Ponudili so osvežilne pijače in nagrade za vrata. Takoj so zbrali 14 pomembnih vodstva.