Ko je bil Eric Wu drugi letnik ekonomije na Univerzi v Arizoni, svojega odvečnega denarja ni porabil za nakup pice ali piva. 20.000 dolarjev štipendije je porabil za polog v trosobni hiši blizu kampusa in dve sobi najel sošolcem. Wu je ta dohodek hitro potopil v drugo lastnino in nato v drugo. Ko je diplomiral, je imel v Tucsonu približno 25 hiš.
Danes je 36-letni Wu soustanovitelj in izvršni direktor nepremičninskega tehnološkega podjetja Opendoor s sedežem v San Franciscu. Z 1,3 milijarde dolarjev financiranja je zagonsko podjetje agresivno uvedlo industrijsko nišo, imenovano iBuying, spletno kupovanje in prodajo domov. Od uvedbe leta 2014 je podjetje kupilo in prodalo 50.000 hiš v 23 mestih po ZDA, samo v letošnjem letu Opendoor pripravlja 5 milijard dolarjev domov. Medtem ko iBuying trenutno predstavlja manj kot 1 odstotek letnih transakcij z nepremičninami v vrednosti 1,6 bilijona dolarjev, se pričakuje, da se bo to število še povečalo: konkurenti Opendoorja zdaj vključujejo druga tehnološka zagonska podjetja, pa tudi takšne nepremičnine, kot sta Keller Williams in Realogy's Coldwell Bankir.
Opendoor ima jasen start v tekmi za predelavo nepremičninske industrije v internetno dobo. Toda s pritiskom na hitrejše povečanje so prihajale vse večje bolečine. Avtomatizacija delov postopka nakupa in prodaje stanovanj je uvedla varnostna vprašanja pri lahko dostopnih odprtih hišah podjetja Opendoor. Ni jasno, kdaj bo zagonsko podjetje ustvarilo dobiček - in v kolikšni meri bo potrebovalo pomoč lokalnih nepremičnin, ki lahko na podjetje gledajo kot na grožnjo za preživetje. Družba se še vedno sooča z vprašanjem, kaj se zgodi, če se stanovanjski trg spremeni na slabše.
sta troye in jacob še vedno skupaj
Vodstvo in vlagatelji podjetja Opendoor ostajajo neomajni: pravijo, da si prizadevajo za svet, v katerem bo trenje pri nakupu in prodaji domov zamenjano z nekaj kliki gumba. 'Iščete veliko, veliko milijard dolarjev tržne priložnosti,' pravi Glenn Solomon, vodilni partner v podjetju GGV Capital, ki je leta 2015 vodilo Opendoorjevo serijo B v vrednosti 20 milijonov dolarjev. 'Z nekaterimi ne bodo zadovoljni enomestni ali celo nizko dvomestni tržni delež. Želijo resnično spremeniti način delovanja te industrije. '
Opendoor ima še veliko pot, da doseže ta cilj - in uresniči svojo nedavno oceno v višini 3,8 milijarde USD. Toda če bo Wu lahko dosegel svojo ambiciozno vizijo, se bo to število zdelo nizko. 'Nihče,' pravi, 'ni nikoli zares izumil te kategorije.'
Odklepanje priložnosti
Podjetje Opendoor obljublja, da bo ublažilo marsikatero poslabšanje selitve, na primer neprijetnosti razstav in odprtih vrat, ter povprečno 70 dni, potrebnih za prodajo stanovanja od prodaje do uvrstitve. V spletu posredujete nekaj podrobnosti o vašem domu. Opendoor ustvari ponudbeno ceno in se dogovori in po potrebi popravila, ko izberete datum selitve. Opendoor zasluži s preprodajo doma po višji ceni in s plačilom provizije, ki jo plačajo prodajalci, med 6 in 13 odstotki (provizije za nepremičnine so običajno 6 odstotkov).
Wu je dokaz koncepta za podjetje Opendoor izdelal leta 2013 s pomočjo mentorja, nekdanjega generalnega direktorja podjetja Khosla Ventures (in zdaj člana uprave Opendoorja) Keith Rabois, kmalu pa si je zagotovil 10 milijonov dolarjev serije A. Med vlagatelje so Andreessen Horowitz, Softbank, GV, ustanovitelj Uberja Travis Kalanick, soustanovitelj Reddita Alexis Ohanian in predsednik Y Combinatorja Sam Altman. Podjetje se je začelo na trgu Phoenix in kmalu razširilo na druge. Zagon ima 1300 zaposlenih in dodatnih 3 milijarde dolarjev dolžniškega financiranja, da nadaljuje z nakupom stanovanj. Opendoor je to že povedal načrtuje, da bo do leta 2020 v 50 mestih.
Tisti, ki so blizu Wu, ga opisujejo kot pametnega, energičnega in obsedenega z nepremičninami. Po šolanju je leta 2007 soustanovil spletno mesto za iskanje stanovanj RentAdvisor.com in dve leti pozneje analitik podatkov o soseski Movity, ki sčasoma prodal Trulii. 'Na planetu ni veliko ljudi, ki bi imeli toliko strokovnega znanja o delovanju zagonskih podjetij in delovanju trga stanovanjskih nepremičnin,' pravi Solomon.
Lani je Opendoor kupil več kot 11.000 domov in prodal več kot 7.000 - več kot dvakrat več od celotne prodaje najbližjega konkurenta, ponudnika. Podjetje Opendoor za obnove zapravi manj kot konkurenti in bolj se osredotoča na hitro prodajo, ocenjuje Mike DelPrete, študent na Univerzi v Koloradu, šola za poslovanje v Leedsu. 'Običajno gre za nov sloj barve in enako preprogo, ki jo polagajo v vseh hišah - pravijo ji' preproga Opendoor, 'pravi DelPrete, ki vodi univerzitetni program za nepremičninsko tehniko in spremlja iBuyer industriji. 'Njihov model je operativna učinkovitost.'
Opendoor lahko hitro prevrne domove deloma zato, ker je, kot že ime pove, njene odprte hiše izjemno dostopne. Prosti seznami odpravljajo potrebo po usklajevanju med zastopniki, prodajalci in potencialnimi kupci. Namesto običajnega zaklepanja, ki vsebuje en sam ključ, do katerega lahko hkrati dostopa samo ena licencirana družba Realtor, stranke Opendoor s svojimi pametnimi telefoni vstopajo v domove.
'Menimo, da če bi radi le brskali po hišah,' pravi Wu, 'bi morali to narediti čim bolj preprosto in na zahtevo.'
Vstop v notranjost je bil sprva tako preprost - pošiljanje sporočil na številko in zagotavljanje e-poštnega naslova -, da je povzročilo težave. Nekdanji Opendoor vodja pravi, da so obiskovalci v prvih nekaj letih redno našli ljudi, ki so spali v domovih Opendoor. 'Ljudje bi kar kampirali v hišah, ker tam ni bilo nikogar,' pravi zaposleni. „Hiše bi zasedli tedne. To je bilo glavno vprašanje. '
Leta 2017 je podjetje odprto okno omejilo na med 6. in 21. uro, namestilo senzorje gibanja, da zazna, ali nekdo ostane dlje časa ali po delovnem času, in po potrebi najemalo varnostna podjetja. Zdaj Opendoor uporablja tudi tretja podjetja, ki pomagajo pri preverjanju identitete uporabnikov.
Novi ukrepi odstranijo le nekatere slabe akterje. 18. aprila je Liliana Ornelas, 14-letni Realtor s sedežem v Dallasu, odpeljala žensko na obisk trosobnega doma v mirni ulici v predmestju Mesquite. Naleteli so na moškega, ki je bil skrit v glavni spalnici in kadil tisto, kar je Ornelas pravi ona verjame, da je crack.
Medtem ko je moški zapustil hišo, Ornelas in njena stranka pa sta bili nepoškodovani, agent pravi, da je se je zaobljubil, da ne bo več razstavljal domov v mestu Opendoor. O incidentu je poročala družbi Opendoor (in teksaški komisiji za nepremičnine), vendar podjetje ni nikoli nadaljevalo.
Opendoor noče komentirati Epizoda. Brad Bonney, vodja Opendoorjeve službe za varnost in domače izkušnje, je dejal: 'Ko prejmemo poročila o nedovoljenih ali sumljivih dejavnostih v naših domovih, nemudoma stopimo v stik s strankami, preiskujemo in redno zadeve posredujemo organom pregona. Prav tako veliko vlagamo v ukrepe za zaščito naših domov, vključno s sistemi za nadzor doma, varnostnimi patruljami in preverjanjem strank, preden dobijo dostop do naših nepremičnin. '
V mestih Tempe, Mesa in Glendale na območju Phoenixa ima policija zapise o vsaj 10 incidentih v hišah Opendoor iz leta 2018, poročajo lokalni uradniki za obveščanje javnosti. V enem so policisti aretirali dva posamezniki ki so rekli, da so v hišo vbrizgali heroin in prenočili. V drugem je policija aretirala skvoterja, ki je imel neporavnan nalog za kaznivo dejanje. Glede na poročilo o incidentu je pojasnil policistom da je lahko vstopil v hišo, ker je bila 'odprta' z začetkom ob 6. uri zjutraj vsak dan.
Nepremičnine so že zdaj nevaren poklic, zlasti za ženske. Poročilo Nacionalnega združenja nepremičnin za varnost iz leta 2018 je pokazalo, da je 41 odstotkov žensk, ki živijo v prometu z nepremičninami, in 20 odstotkov moških na delovnem mestu doživelo razmere, zaradi katerih se je balo za svojo varnost. Med Realtors je bilo očitno neskladje Inc. je govoril za to zgodbo: Eden od devetih moških je izrazil strah pred Opendoorjevo ponudbo odprtih vrat, štiri od petih žensk pa. Collette McDonald, Realtor s sedežem v Atlanti, pravi, da nosi pištolo s seboj na vseh ogledih Opendoor. 'Z mojo stranko se drživa skupaj,' pravi. 'Nihče ne gre v sobo brez druge osebe.'
Opendoor trdi, da njegove lastnosti niso nevarnejše od tradicionalnih odprtih vrat in razstav v zasebnih domovih. 'Vrste stvari, ki se zgodijo v katerem koli domu na trgu, se lahko in tudi zgodijo v domovih Opendoor,' pravi Bonney.
Letos spomladi je Opendoor v svojo aplikacijo dodal sporočilo, v katerem potencialnim kupcem svetuje, da 'lahko naletijo na druge obiskovalce', če je bil dom nedavno odprt. Po mnenju Bonneyja so stranke zahtevale možnost, da si rezervirajo čas ogledov ali zaklenejo druge, podjetje pa je dolgo razpravljalo, ali naj doda takšne funkcije.
„Ena od vrednot Opendoorja je, da lahko kadar koli med 6. in 21. uro obiščete kateri koli dom Opendoor. brez sestanka, «pravi Bonney. 'In zato še vedno razmišljamo, kako vključiti tovrstne nasprotujoče si povratne informacije.'
Iskanje in ohranjanje zaveznikov v industriji
Približno 90 odstotkov kupcev podjetja Opendoor uporablja agente, kar je enakovredno celotni panogi. Toda zaradi enostavnosti prodaje podjetju Opendoor je zastopanih zastopanih manj kot 10 odstotkov prodajalcev.
Med intervjuji je Wu skrbno izbiral besede, ko je razpravljal o možnostih podjetja Opendoor, da nadomesti Realtors. 'Današnja realnost z Realtors,' je dejal na odru na globalni konferenci Startup Grind v Silicijevi dolini februarja, 'je, da se njihova vloga preusmerja od upravljanja projektov - zlasti v našem ekosistemu, kjer avtomatiziramo veliko procesov - na nasvet. '
ali je johnny mathis v zvezi
Opendoor spodbuja, da ohranja dobre odnose z nepremičninami. Agenti imajo moč pokazati kakršne koli lastnosti, ki jih izberejo. Opendoor lahko predlagajo tudi kot kupca za stranke, ki želijo prodati.
Zato morda ni presenetljivo, da je družba preizkusila uvrstitev nekaterih nepremičnin z agenti v Phoenix. Opendoor zdaj izvaja tudi program za napotitve agentov za stranke, katerih domovi ne spadajo pod njegove parametre (najpogosteje med 100.000 in 500.000 USD in zgrajeni po letu 1960). Od julija je Opendoor začel navajati svoje nepremičnine na borznoposredniškem mestu Redfin in podjetju plačeval provizije za zaključene prodaje.
Delprete vidi te poteze kot znak, da mora Opendoor povečati obseg nakupa in hitreje prodati svoje hiše. Družba pravi, da trenutno v letu 2019 načrtuje več kot 30.000 transakcij - znatno število, vendar še vedno manj kot 0,6 odstotka celotne predvidene države obseg za leto. 'Opendoor je ugotovil, da je precej težko motiti nepremičninski prostor, zlasti pa nepremičnine, tako da delamo proti vsem ostalim v tej panogi,' pravi DelPrete. „Agenti pomagajo potrošnikom, da se počutijo varne pri nakupu in prodaji hiše.“
Opendoor pa vztraja, da te nove pobude ne predstavljajo premika v smeri. 'Vedno smo sodelovali in želeli smo sodelovati z agenti,' pravi Tyler Hixson, vodja strategije nepremičninske industrije podjetja. 'Stalne stranke so, zato so res odličen zaveznik.'
Medtem sta zagonska podjetja, ki se ukvarjata s tehnologijo proptech (Offerp in Knock), ki sta bili ustanovljeni leta 2015, skupaj ustvarila 1,6 milijarde USD dolga in lastniškega kapitala. Javno trgovan Zillow je lani na svojo spletno stran dodal možnost »prodaj zdaj«. Tradicionalna nepremičninska podjetja vse pogosteje uvajajo lastne programe iBuying za stranke, pri čemer sta Keller Williams in Coldwell Banker v zadnjem letu vstopila na trg takojšnje ponudbe.
'To danes ljudje iščejo v naši družbi - udobje,' pravi Frank Obringer, predsednik stanovanjskega posredništva Coldwell Bankerja v Dallasu / Fort Worthu, enem od trgov za pilotiranje sistema. 'Videli smo, zakaj bi to lahko bilo privlačno za potrošnika, zato smo morali imeti izdelek, ki bo konkuriral.'
Stave na močno gospodarstvo
Za vsa ta podjetja veliko žvrkljanje nepremičnin pomeni veliko stopnjo tveganja. Andrew Caplin, profesor ekonomije na univerzi v New Yorku, bi bil sicer redko, vendar bi bil katastrofalen za vsa podjetja, ki imajo ogromno lastnino. V primeru, da se to zgodi, 'mrtvi so,' pravi. 'Propadejo.' Captain ugotavlja, da ima Opendoor prednost, ker lahko njegovi podatki o nepremičninah na številnih trgih ponujajo zgodnje kazalnike, če pride do takšnega upada.
V ta namen je Opendoor v lasti svojih nepremičnin v povprečju le 90 dni, pravi Dod Fraser, podpredsednik Opendoorja. 'Dokler smo disciplinirani glede prodaje svojih domov,' pravi, 'nihanje cen, ki smo mu izpostavljeni, je majhno.'
Tudi če lahko podjetje ostane pred potencialno recesijo in naraščajočim seznamom konkurentov, sposobnost Opendoorja, da doseže svoje cilje, ki se spreminjajo v industriji temelji na tem, ali lahko nišo iBuying spremeni v novo normalno. Večina ljudi ima veliko mesecev časa, da načrtuje svojo selitev in želi povečati svojo donosnost, pravi Gilles Duranton, dekanijski stol za nepremičnine na šoli Wharton na univerzi v Pennsylvaniji. „Na splošno mislim, da bo [model Opendoor] deloval,' pravi, „vendar bodo zavzeli več kot 2 ali 3 odstotke trga? Dvomim. In mislim, da sanjajo veliko večje od tega. '
Wu sicer zagotovo veliko sanja, vendar za dejanski počitek pušča malo časa. 'Ponoči ne spi,' ugotavlja nekdanji pomočnik in dodaja, da izvršni direktor zaposlenim pogosto pošilja e-pošto ali sporočila Slack z idejami sredi noči.
Wu ni hotel razkriti, ali je podjetje še donosno, in dejal, da to ni eden od trenutnih ciljev podjetja. Sčasoma si Opendoor zamisli kot prodajalno na enem mestu, kjer lahko stranke ne samo kupijo ali prodajo domove, temveč tudi urediti financiranje, hipoteke in prenosi lastništva; kupiti zavarovanje; okrasite in prilagodite svoj novi dom; in poskrbi za selitvene storitve. 'Če lahko kategorijo vertikalno integriramo, ponovno sestavimo vsako komponento od začetka, avtomatiziramo veliko korakov in naredimo en klik za nakup, prodajo ali trgovanje,' pravi, 'verjamemo, da bomo zgradili največjo trg domov. Odpravili bomo vsa trenja. To lahko traja 10, 20, 30 let. '
Desetletja so za mnoge podjetnike morda dolg časovni okvir, ne pa tudi za Wuja, ki je bil že od najstniških let osredotočen na nepremičnine. 'Če bomo lahko po spletu ustvarili racionalizirano izkušnjo in to storili z najnižjimi možnimi stroški,' pravi, 'trdno verjamem, da bomo zmagali v tej kategoriji.'
